Investissement immobilier locatif : les 5 villes les plus favorables pour 2020

Publié le lundi 16 décembre 2019 par Denis Lapalus  à 0 h 0

 Baisse des prix de l’immobilier, hausse des loyers

Selon LPI-SeLoger, afin de dénicher les meilleurs villes pour investir, il faudrait cibler les villes dans lesquelles les prix baissent mais où les loyers augmentent. De notre point de vue, il faut tout de même remarquer qu’en phase de retournement de marché de l’immobilier, cela a toujours été le cas. Les prix baissent dans un premier temps, puis les loyers dans un second temps. Il convient donc de rester sur ses gardes et de n’investir que si vous connaissez le marché locatif de ces villes.

D’après les données recueillies par le baromètre LPI-SeLoger, ce sont 5 villes de plus de 150 000 habitants qui remplissent ces critères :

1. Bordeaux : où les prix des logements reculent de 0,2 % (mais après une très forte hausse des prix) sur 1 an mais où les loyers progressent de 3,7 % sur la même période.
2. Limoges : - 3,3 % sur les prix de vente / +2,4 % sur les loyers.
3. Nîmes : - 6 % sur les prix au m² / + 4 % sur les loyers.
4. Orléans : - 1,5 % sur le prix de l’immobilier / + 0,8 % sur les loyers.
5. Toulon : - 3,9 % sur les prix signés / + 0,8 % sur les loyers.

 Bordeaux ? Une réelle opportunité ?

De notre point de vue, les prix sur Bordeaux ont flambé ces dernières années. La relative baisse des prix sur la région bordelaise ne représente donc pas une opportunité sur cette base.

Mais pour affiner notre réflexion, il convient de calculer à combien s’élève le taux de rentabilité brute dans chacune de ces villes. Pour rappel, la rentabilité brute d’un investissement locatif se calcule comme suit : (loyer x 12 / prix du bien x 100). Et là encore, le rendement d’un investissement locatif sur Bordeaux apparaît comme étant le plus faible des villes sélectionnées.

 De 3,9 % (à Bordeaux) à 7,2 % (à Limoges) de rentabilité brute

Il ressort de notre enquête que c’est à Limoges qu’un investisseur pourra espérer profiter du meilleur rendement brut annuel. La location d’un appartement d’une superficie de 50 m² dans celle que l’on surnomme la capitale de la porcelaine offre 7,2 % de rentabilité. Attention, comme expliqué plus haut, il s’agit là du rendement brut annuel. N’ont donc pas été pris en compte la taxe foncière, les charges non récupérables ou encore les frais de gestion. En croisant les données récoltées par le baromètre LPI-SeLoger, d’une part, avec celles provenant du baromètre des loyers, d’autre part, il apparaît que la rentabilité brute – pour 50 m² – atteint 6,9 % à Toulon et 7,1 % à Nîmes. Enfin, le rendement brut se chiffre à 6,2 % à Orléans pour retomber à 3,9 % à Bordeaux. Rien d’étonnant à cela car même si l’on assiste à actuellement à une véritable décrue du prix immobilier à Bordeaux, force est de constater que celui-ci reste malgré tout élevé.

 Les prix et les loyers des 5 villes pressenties

|Ville|Prix/m²|Loyer mensuel (charges comprises)|
|Bordeaux|

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|Limoges|

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|Nîmes|

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|Orléans|

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|Toulon|

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(source des données : LPI-SeLoger et baromètre des loyers)

 À Bordeaux, un bien se loue cinq fois plus vite qu’à Limoges

Il est essentiel de pondérer les scores de ces villes avec une autre donnée dont l’importance ne devrait jamais être sous-estimée lorsque l’on achète un logement en vue de le louer : la vacance locative. Et pour cause, plus les périodes au cours desquelles votre bien restera inoccupé s’éterniseront, plus la rentabilité de votre investissement locatif s’en trouvera amoindrie. Or, le baromètre des loyers qu’a mis en place le site d’annonces immobilières SeLoger nous apprend que les délais de location varient fortement d’une ville à l’autre. Jugez plutôt, alors qu’un logement se loue en 16 jours à Bordeaux, à Limoges, il faut compter, en moyenne, 76 jours pour retrouver un locataire…

 Délais de location

|Villes|Délais de location|
|Bordeaux|

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|Orléans|

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|Toulon|

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|Nîmes|

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|Limoges|

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(Source : baromètre des loyers / novembre 2019)