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Ce démembrement dure jusqu’au décès de l’usufruitier, la pleine propriété revenant alors au nu-propriétaire. En cas de décès du nu-propriétaire en premier, le ou les héritier(s) du nu-propriétaire reçoivent alors cette nu-propriété lors de la dévolution successorale. Cet héritage pouvant être porté en usufruit, cette nue-propriété est alors détenue en usufruit, il s’agit alors d’un d’usufruit successif.
La valeur d’un bien démembré à prendre en compte est en fonction de l’âge de l’usufruitier. C’est cette valeur qui sera prise en compte notamment par le fisc. Ce barème est également utilisé pour la détermination des prix d’acquisition d’un bien en nue-propriété.
Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après (source article 669 CGI) :
|Age de l’usufruitier|Valeur usufruit|Valeur nue-propriété|
|moins de 21 ans|
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|de 21 à 30 ans|
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|de 31à 40 ans|
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|de 41 à 50 ans|
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|de 51 à 60 ans|
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|de 61 à 70 ans|
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|de 71 à 80 ans|
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|de 81 à 90 ans|
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|à partir de 91 ans|
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Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.
Exemple de calculs
Pour un usufruitier âgé de 65 ans, l’usufruit sur un bien d’une valeur de 100.000 € sera de 40.000 € (100 000 x 40%). La valeur de la nue propriété (et ce quel que soit l’âge du ou des nus propriétaires) est évaluée à 60.000 € (100.000 x 60%).
En cas de démembrement à durée fixe, 7 ans, 10 ans, 15 ans, le démembrement prend fin une fois la durée écoulée. D’un point de vue fiscale les clés de répartition sont simplissimes, puisque l’âge de l’usufruitier ne rentre pas en ligne de compte. L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.
|Durée du démembrement temporaire ou fixe|Valeur usufruit|Valeur nue-propriété|
|de 0 à 10 ans|
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|de 11 à 20 ans|
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|de 21 à 30 ans|
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L’usufruit temporaire ou fixe ne peut jamais excéder la valeur de l’usufruit viager.
Exemple de calculs
La valeur d’un bien immobilier estimé à 100.000€ en pleine propriété, détenu en usufruit temporaire détenu depuis 15 ans a une valeur de 46.000€ (100.000 x 46%) pour l’usufruitier. Ce même bien représente une valeur fiscale de 54.000€ (100.000 x 54%) pour le le ou les nu(s)-propriétaire(s).
Ces clés de répartition figurant plus haut sont d’ordre fiscales. Elles représentent les clés de calcul pour les valeurs fiscales des biens, pour le calcul des droits, taxes, et assiettes d’imposition. D’un point de vue commerciale, les promoteurs, les gestionnaires de SCPI, SCI peuvent appliquer des clés de répartition toutes autres, en fonction des rendements estimés des biens ou des produits financiers. Il faut ainsi que les deux parties puissent y trouver un intérêt. Plus de détails sur l’investissement en immobilier via le démembrement en nue-propriété.
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